コラム | ラポール法務不動産

2019年2月18日

遺言書が必要なケースについて夫婦の間でお子様がいらっしゃらない場合

おはようございます。

広島の地元牛田で不動産業を営業しています株式会社ラポール法務不動産です。

本日は、遺言書が必要なケースとして夫婦の間でお子様がいらっしゃらない方について考えてみます。

普通に考えたら、夫婦のどちらかがお亡くなりになった場合、残された配偶者がお亡くなりになった夫又は妻（以下、被相続人という）の財産を全て取得すると考えてしまいがちです。

しかし、被相続人に両親がいる場合は、両親が1/3、残された配偶者（相続人）が2/3の法定相続分が規定されています。

また、被相続人に両親がいない場合は兄弟姉妹が1/4、残された配偶者が3/4の法定相続分が規定されています。

つまり、配偶者の方がお亡くなりになった後にその方の両親または兄弟姉妹と現在居住中の被相続人名義の不動産やその他の相続財産について相続人全員と話し合い遺産分割協議書を作成しなければいけません。

被相続人の両親または兄弟姉妹との関係にもよりますが、1対複数になると非常に話し合いにくい状況です。

そこで、遺言書があり遺言執行者を配偶者と記載していれば、配偶者である遺言執行者が遺言通りに相続財産を分ける事ができます。

ただし、遺言書は遺言作成者の最後の意思なので相続人や周りの方が自分達の利益になる様に無理矢理書かせると後で問題になります。

なので、夫婦間でも生前に良い関係が必要ですね。

次回は、遺言書が必要なケースとして離婚・再婚を経験されている場合について考えてみます。

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広島県広島市東区牛田早稲田一丁目16番5号
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2019年2月17日2019年2月17日

遺言書が必要なケース

おはようございます。

広島で不動産業をしています（株）ラポール法務不動産です。

ホームページをご覧頂きましてありがとうございます。

本日は、平成31年2月17日です。

遺言書について考えてみます。

遺言書が必要なケース

不動産をお持ちの方

　不動産は大きさや形にもよりますが、あまり分けない方が良い相続財産です。

　相続人で分けると不動産の価値が分かれるだけでなく、取得した不動産の価値がなくなる可能性があります。

　また、一つの不動産を相続人の共同所有してしますと将来的に相続人が増えて権利関係が複雑になります。

　そうなると他の権利者と連絡がとれない可能性がでて売却できるタイミングを逃す事も考えられます。

　相続財産は、個別に単独所有にすべきです。

　しかし、相続財産についてはデリケートな事なので残された相続人全員が話し合う事は、非常に難しいです。

　そこで、遺言書があればスムーズに手続きが進みます。

　ただし、遺言書で相続財産をどうするか決めるだけでは、あまり良くないです。

　遺言書を執行する方（遺言執行者）を決めておく必要があります。

　遺言執行者は、遺言の内容通りに手続きをする人です。

　残された相続人同士で話し合いなどしないで遺言通りに効力が発生させる事ができます。

　自筆で作成する遺言（自筆証書遺言）で専門家のアドバイスがない場合は、内容に不備があり効力がない可能性があります。

　弊社は、公証役場で作成する公正証書遺言をオススメします。

　遺言でお困りの際は、弊社へご相談ください。

次回は、遺言書が必要なケースとして夫婦の間でお子様がいらっしゃらない方について考えてみます。

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2019年2月16日2019年2月17日

相続事例について

おはようございます。

広島の不動産業を営業しております株式会社ラポール法務不動産です。

弊社のホームページをご覧頂きまして、ありがとうございます。

よくある相続事例について考えてみます。

相続人が3人いるとします。

相続する財産は、田舎の家と山と少しのお金です。

皆、家を持っていて田舎に帰る事がありません。

歳を取ると家の維持管理が大変です。

田舎なので買い手がなかなか付きません。

災害から山の価値はなくなっています。

相続人は相続する財産を、どの様に分けるのが良いのか。

オススメしない分け方は、1/3に共同所有にする事です。

将来的に面識のない相続人が増えてしまい売却などするのに時間と費用が掛かります。

登記をしないで放置しておくのも同じ事がおきます。

オススメとしては誰かの単独所有に名義変更する方法です。

ただ誰の名義にするか非常に難しいです。

家と山に価値があると思うのか。

それとも負の遺産として思うのか。

相続人の家族の意見も入ってきます。

話はまとまりません。

この様なケースが非常に多いです。

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2019年2月15日2019年2月17日

賃貸住宅管理について

おはようございます。

広島の牛田で不動産業を営んでいる株式会社ラポール法務不動産です。

弊社も賃貸管理業を積極的に行います。

現在、国土交通省に登録する賃貸住宅管理業者という制度があります。

貸主様から委託を受けて賃貸住宅の管理を行う事業、賃貸住宅を転貸し貸主として管理を行う事業があります。

資格として賃貸不動産経営管理士が必要とされています。

まだ、民間資格ですが国家資格になると噂されています。

現在、賃貸不動産経営管理士の資格を登録申請中です。

ただ、賃貸住宅管理業者として登録されていなくても管理業務は可能とされています。

新しい制度なので今後どうなるか分かりませんが。。。

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対応地域：広島市中区(榎町、江波沖町、江波栄町、江波西、江波二本松、江波東、江波本町、江波南、胡町、大手町、加古町、銀山町、上幟町、上八丁堀、紙屋町、河原町、小網町、光南、国泰寺町、小町、堺町、昭和町、新天地、住吉町、千田町、宝町、竹屋町、立町、田中町、鶴見町、鉄砲町、寺町、十日市町、土橋町、中島町、中町、流川町、西川口町、西十日市町、西白島町、西平塚町、猫屋町、幟町、白島北町、白島九軒町、白島中町、羽衣町、橋本町、八丁堀、東千田町、東白島町、東平塚町、平野長、広瀬北町、広瀬町、袋町、富士見町、舟入川口町、舟入幸町、舟入中町、舟入本町、舟入町、舟入南、堀川町、本川町、本通、三川町、南千田西町、南千田東町、南竹屋町、南吉島、基町、薬研堀、弥生町、吉島新町、吉島町、吉島西、吉島東）広島市東区（曙、愛宕町、牛田旭、牛田新町、牛田中、牛田東、牛田本町、牛田南、牛田山、牛田早稲田、馬木、馬木町、尾長西、尾長東、尾長町、上大須賀町、上温品、中山鏡が丘、中山上、中山北町、中山新町、中山中町、中山西、中山東、中山南、温品、温品町、東蟹屋町、東山町、光が丘、光町、福田、福田町、二葉の里、戸坂出江、戸坂大上、戸坂数甲、戸坂くるめ木、戸坂桜上町、戸坂桜西町、戸坂桜東町、戸坂城山町、戸坂新町、戸坂千足、戸坂惣田、戸坂町、戸坂長尾台、戸坂中町、戸坂南、戸坂山崎町、戸坂山根、矢賀、矢賀新町、矢賀町、山根町、若草町）広島市南区（青崎、旭、稲荷町、宇品海岸、宇品神田、宇品西、宇品東、宇品町、宇品御幸、猿猴橋町、黄金山町、大須賀町、大洲、霞、上東雲町、北大河町、京橋町、金屋町、楠那町、小磯町、荒神町、東雲、東雲本町、丹那新町、丹那町、段原、段原日出、段原南、段原山崎、月見町、出汐、出島、西旭町、西霞町、西蟹屋、西荒神町、西本浦町、西翠町、似島町、仁保、仁保沖町、仁保新町、仁保町、仁保南、日宇那町、東青崎町、東駅町、東霞町、東荒神町、東本浦町、比治山公園、比治山町、比治山本町、堀越、本浦町、松川町、松原町、的場町、翠、南大河町、南蟹屋、皆実町、向洋大原町、向洋沖町、向洋新町、向洋中町、向洋本町、元宇品町、山代町）広島市西区（井口、井口鈴が台、井口台、井口町、井口明神、打越町、扇、大芝、大芝公園、大宮、小河内町、上天満町、観音新町、観音本町、観音町、草津梅が台、草津港、草津新町、草津浜町、草津東、草津本町、草津南、楠木町、己斐上、己斐大迫、己斐中、己斐西町、己斐東、己斐本町、己斐町、庚午北、庚午中、庚午南、商工センター、新庄町、鈴が峰町、高須、高須台、田方、天満町、中広町、西観音町、東観音町、福島町、古江上、古江新町、古江西町、古江東町、古田台、三篠北町、三篠町、三滝本町、三滝町、三滝山、南観音、南観音町、都町、山田新町、山田町、山手町、横川新町、横川町、竜王町）広島市安佐南区（相田、相田町、大塚西、大塚西町、大塚東、大塚東町、大町、大町西、大町東、上安、上安町、川内、祇園、祇園町、高取北、高取北町、高取南、高取南町、長楽寺、長楽寺町、伴北、伴北町、伴中央、伴西、伴西町、伴東、伴東町、伴南、中須、中筋、長束、長束町、長束西、西原、沼田町、東野、東原、毘沙門台、毘沙門台東、古市、緑井、緑井町、八木、八木町、安東、山本、山本新町、山本町）広島市安佐北区（安佐町、あさひが丘、大林、大林町、小河原町、落合、落合町、落合南、落合南町、可部、可部町、可部東、可部南、上深川町、亀崎、亀山、亀山西、亀山南、狩留家町、口田、口田町、口田南、口田南町、倉掛、白木町、深川、深川町、真亀、三入、三入東、三入南）安芸区（阿戸町、上瀬野、上瀬野町、上瀬野南、瀬野、瀬野町、瀬野西、瀬野南、瀬野南町、中野、中野町、中野東、中野東町、畑賀、畑賀町、船越、船越町、船越南、矢野新町、矢野町、矢野西、矢野東、矢野南）佐伯区（旭園、石内上、石内北、石内東、石内南、五日市、五日市駅前、五日市港、五日市中央、五日市町、海老園、海老山町、海老山南、観音台、倉重、倉重町、河内南、五月が丘、城山、新宮苑、杉並台、隅の浜、千同、坪井、坪井町、藤垂園、利松、藤の木、三筋、美鈴が丘西、美鈴が丘東、美鈴が丘緑、美鈴が丘南、皆賀、美の里、三宅、三宅町、薬師が丘、屋代、屋代町、八幡、八幡が丘、八幡東、湯来町、吉見園、楽々園）

2019年2月14日2019年2月17日

相続・遺言・不動産の無料相談会を開催しました。

こんにちは。

広島で不動産業をしています株式会社ラポール法務不動産です。

今日は、地元の牛田で宅建士・行政書士・社労士が集まり相続・遺言・無料相談会を開催させて頂きました。

ご相談者に来られた方がご相談後に「安心した」「来てよかった」と言われるのでこちらも嬉しくなります。

対応する相談員の方は、ベテランが多く適切なアドバイスができたと感じています。

不動産を相続した。不動産を査定したい。相続した空き家があるなどお困りの際は、お気軽にご相談ください。

広島で不動産の売買・賃貸・管理・相続・起業の事なら株式会社ラポール法務不動産にお任せ下さい。
賃貸用物件の節税、日々の管理はお任せ下さい。
税理士による節税無料シュミレーションも承っております。
不動産の売買・賃貸・管理・相続・起業・リフォーム・家電でお困りの事がありましたら、お気軽にご相談ください。
ご相談内容とお客様の意向に応じて、提携している専門の弁護士・税理士・司法書士・土地家屋調査士・一級建築士等が対応させて頂きます。
本日も宜しくお願い申し上げます。
株式会社ラポール法務不動産
広島県広島市東区牛田早稲田一丁目16番5号
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2019年2月13日2019年2月17日

法定研修会に参加しました

こんにちは。

広島の牛田で不動産屋を営業させて頂いております株式会社ラポール法務不動産です。

今日は、宅建協会の法定研修会がありました。

内容として平成31年度税制改正及び民法改正についてです。

税理士の先生と弁護士の先生が講師になり勉強させて頂きました。

住宅関係でいえば、平成31年10月から32年末までに入居する物件の住宅ローン減税の適用期間を現行の10年から13年に延長する事です。

また、個人事業主が事業用の宅地、建物等を後継者に相続、贈与する際の税金を全額猶予などもあります。

少し気になったのは、消費税について軽減税率制度として飲食料品、テイクアウト・宅配など・有料老人ホーム等で行う飲食料品の提供について8.0％が適用される事です。

会計など10.0％なのか8.0％なのか非課税なのかチェックしなければいけません。

余計な手間が掛かり働き方改革は何だったのでしょうか？

次に民法改正です。

これは、不動産屋として関りが大きいです。

特に売買契約において「瑕疵担保責任」がなくなり「契約不適合責任」が規定されます。

引き渡された目的物が種類、品質、数量に関して契約の内容に適合しない場合の責任です。

損害賠償、解除、追完請求、代金減額などが発生します。

また、賃貸借契約において個人根保証に極度額制度が導入されます。

2020年4月1日以降から適用されるので契約日と経過措置に気を付けないといけません。

広島で不動産の売買・賃貸・管理・相続・起業の事なら株式会社ラポール法務不動産にお任せ下さい。
賃貸用物件の節税、日々の管理はお任せ下さい。
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2019年2月12日2019年2月17日

遺言書は保険と一緒です

おはようございます。

株式会社ラポール法務不動産のホームページをご覧いただきありがとうございます。

弊社は、相続のご相談や起業のご相談にも対応しております。

毎月、地元で相続の無料相談会を開催していますので、相談実績も多くなっています。

遺言があれば良かったケース。またはこれから遺言を作った方が良いケースが多いです。

今までは、兄弟姉妹間で話し合いがまとまっていましたが、これからは自分の権利を主張する方が多くなります。

また、離婚される確率は1/3と言われています。

3組に1組は離婚するんですね。

離婚・再婚しますと、前夫・前妻との子供も相続する権利があり再婚後の夫又は妻及び子供が前夫・前妻の子供と遺産について話し合いをしないといけません。

分けるだけの資産があればいいのですが、不動産があるがお金がないと不動産を売ってお金にして払わないといけなくなる可能性があります。

遺言書があれば遺留分の範囲内でしか権利を主張できません。

話し合いがまとまらない時に備えた遺言書はこれから必要ではないでしょうか。

相続と不動産の事でお困りの際は弊社までご連絡ください。

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対応地域：広島市中区(榎町、江波沖町、江波栄町、江波西、江波二本松、江波東、江波本町、江波南、胡町、大手町、加古町、銀山町、上幟町、上八丁堀、紙屋町、河原町、小網町、光南、国泰寺町、小町、堺町、昭和町、新天地、住吉町、千田町、宝町、竹屋町、立町、田中町、鶴見町、鉄砲町、寺町、十日市町、土橋町、中島町、中町、流川町、西川口町、西十日市町、西白島町、西平塚町、猫屋町、幟町、白島北町、白島九軒町、白島中町、羽衣町、橋本町、八丁堀、東千田町、東白島町、東平塚町、平野長、広瀬北町、広瀬町、袋町、富士見町、舟入川口町、舟入幸町、舟入中町、舟入本町、舟入町、舟入南、堀川町、本川町、本通、三川町、南千田西町、南千田東町、南竹屋町、南吉島、基町、薬研堀、弥生町、吉島新町、吉島町、吉島西、吉島東）広島市東区（曙、愛宕町、牛田旭、牛田新町、牛田中、牛田東、牛田本町、牛田南、牛田山、牛田早稲田、馬木、馬木町、尾長西、尾長東、尾長町、上大須賀町、上温品、中山鏡が丘、中山上、中山北町、中山新町、中山中町、中山西、中山東、中山南、温品、温品町、東蟹屋町、東山町、光が丘、光町、福田、福田町、二葉の里、戸坂出江、戸坂大上、戸坂数甲、戸坂くるめ木、戸坂桜上町、戸坂桜西町、戸坂桜東町、戸坂城山町、戸坂新町、戸坂千足、戸坂惣田、戸坂町、戸坂長尾台、戸坂中町、戸坂南、戸坂山崎町、戸坂山根、矢賀、矢賀新町、矢賀町、山根町、若草町）広島市南区（青崎、旭、稲荷町、宇品海岸、宇品神田、宇品西、宇品東、宇品町、宇品御幸、猿猴橋町、黄金山町、大須賀町、大洲、霞、上東雲町、北大河町、京橋町、金屋町、楠那町、小磯町、荒神町、東雲、東雲本町、丹那新町、丹那町、段原、段原日出、段原南、段原山崎、月見町、出汐、出島、西旭町、西霞町、西蟹屋、西荒神町、西本浦町、西翠町、似島町、仁保、仁保沖町、仁保新町、仁保町、仁保南、日宇那町、東青崎町、東駅町、東霞町、東荒神町、東本浦町、比治山公園、比治山町、比治山本町、堀越、本浦町、松川町、松原町、的場町、翠、南大河町、南蟹屋、皆実町、向洋大原町、向洋沖町、向洋新町、向洋中町、向洋本町、元宇品町、山代町）広島市西区（井口、井口鈴が台、井口台、井口町、井口明神、打越町、扇、大芝、大芝公園、大宮、小河内町、上天満町、観音新町、観音本町、観音町、草津梅が台、草津港、草津新町、草津浜町、草津東、草津本町、草津南、楠木町、己斐上、己斐大迫、己斐中、己斐西町、己斐東、己斐本町、己斐町、庚午北、庚午中、庚午南、商工センター、新庄町、鈴が峰町、高須、高須台、田方、天満町、中広町、西観音町、東観音町、福島町、古江上、古江新町、古江西町、古江東町、古田台、三篠北町、三篠町、三滝本町、三滝町、三滝山、南観音、南観音町、都町、山田新町、山田町、山手町、横川新町、横川町、竜王町）広島市安佐南区（相田、相田町、大塚西、大塚西町、大塚東、大塚東町、大町、大町西、大町東、上安、上安町、川内、祇園、祇園町、高取北、高取北町、高取南、高取南町、長楽寺、長楽寺町、伴北、伴北町、伴中央、伴西、伴西町、伴東、伴東町、伴南、中須、中筋、長束、長束町、長束西、西原、沼田町、東野、東原、毘沙門台、毘沙門台東、古市、緑井、緑井町、八木、八木町、安東、山本、山本新町、山本町）広島市安佐北区（安佐町、あさひが丘、大林、大林町、小河原町、落合、落合町、落合南、落合南町、可部、可部町、可部東、可部南、上深川町、亀崎、亀山、亀山西、亀山南、狩留家町、口田、口田町、口田南、口田南町、倉掛、白木町、深川、深川町、真亀、三入、三入東、三入南）安芸区（阿戸町、上瀬野、上瀬野町、上瀬野南、瀬野、瀬野町、瀬野西、瀬野南、瀬野南町、中野、中野町、中野東、中野東町、畑賀、畑賀町、船越、船越町、船越南、矢野新町、矢野町、矢野西、矢野東、矢野南）佐伯区（旭園、石内上、石内北、石内東、石内南、五日市、五日市駅前、五日市港、五日市中央、五日市町、海老園、海老山町、海老山南、観音台、倉重、倉重町、河内南、五月が丘、城山、新宮苑、杉並台、隅の浜、千同、坪井、坪井町、藤垂園、利松、藤の木、三筋、美鈴が丘西、美鈴が丘東、美鈴が丘緑、美鈴が丘南、皆賀、美の里、三宅、三宅町、薬師が丘、屋代、屋代町、八幡、八幡が丘、八幡東、湯来町、吉見園、楽々園）

2019年2月1日2019年2月17日

相続・不動産の無料相談会

おはようございます。

地元の牛田で不動産を開業していますラポール法務不動産の代表の行政健太です。

昨日は、地元の広島市東区牛田で宅建士・行政書士・社労士が集まり相続・遺言・不動産の無料相談会をしました。

去年から月2回くらいで開催しているイベントです。

相続後のお手続き・相続した田舎の家の事・遺族年金のご相談も多くありました。

最近、よくあるご相談として不動産が共同所有になっている場合です。

不動産を法定相続分通りに分ける事は、相続人が納得しやすい分け方です。

しかし、相続人の相続人の関係になると、県外に家があり実家に帰る事がないので売却しようと思っても、他の相続人と面識がない、連絡先が分からない、全く連絡が取れないなどの問題が多いです。

そして、不動産の共同名義人全員の同意がないと売却する事が難しいです。

そのまま放っておくと空き家になり管理が必要になります。

家の一部がはずれて飛んで近隣や人に何かあった場合、所有者として責任が発生します。

現在、不動産が共同名義の場合は何らかの対処をしておくべき事をオススメします。

弊社は、不動産の登記について司法書士の先生がご相談に対応します。

賃貸用物件の節税、日々の管理はお任せ下さい。

税理士による節税無料シュミレーションも承っております。

不動産の売買・賃貸・管理・相続・起業・リフォーム・家電でお困りの事がありましたら、お気軽にご相談ください。

ご相談内容とお客様の意向に応じて、提携している専門の弁護士・税理士・司法書士・土地家屋調査士・一級建築士等が対応させて頂きます。

本日も宜しくお願い申し上げます。

株式会社ラポール法務不動産
広島県広島市東区牛田早稲田一丁目16番5号
TEL/FAX：082-227-9226

対応地域：広島市中区(榎町、江波沖町、江波栄町、江波西、江波二本松、江波東、江波本町、江波南、胡町、大手町、加古町、銀山町、上幟町、上八丁堀、紙屋町、河原町、小網町、光南、国泰寺町、小町、堺町、昭和町、新天地、住吉町、千田町、宝町、竹屋町、立町、田中町、鶴見町、鉄砲町、寺町、十日市町、土橋町、中島町、中町、流川町、西川口町、西十日市町、西白島町、西平塚町、猫屋町、幟町、白島北町、白島九軒町、白島中町、羽衣町、橋本町、八丁堀、東千田町、東白島町、東平塚町、平野長、広瀬北町、広瀬町、袋町、富士見町、舟入川口町、舟入幸町、舟入中町、舟入本町、舟入町、舟入南、堀川町、本川町、本通、三川町、南千田西町、南千田東町、南竹屋町、南吉島、基町、薬研堀、弥生町、吉島新町、吉島町、吉島西、吉島東）広島市東区（曙、愛宕町、牛田旭、牛田新町、牛田中、牛田東、牛田本町、牛田南、牛田山、牛田早稲田、馬木、馬木町、尾長西、尾長東、尾長町、上大須賀町、上温品、中山鏡が丘、中山上、中山北町、中山新町、中山中町、中山西、中山東、中山南、温品、温品町、東蟹屋町、東山町、光が丘、光町、福田、福田町、二葉の里、戸坂出江、戸坂大上、戸坂数甲、戸坂くるめ木、戸坂桜上町、戸坂桜西町、戸坂桜東町、戸坂城山町、戸坂新町、戸坂千足、戸坂惣田、戸坂町、戸坂長尾台、戸坂中町、戸坂南、戸坂山崎町、戸坂山根、矢賀、矢賀新町、矢賀町、山根町、若草町）広島市南区（青崎、旭、稲荷町、宇品海岸、宇品神田、宇品西、宇品東、宇品町、宇品御幸、猿猴橋町、黄金山町、大須賀町、大洲、霞、上東雲町、北大河町、京橋町、金屋町、楠那町、小磯町、荒神町、東雲、東雲本町、丹那新町、丹那町、段原、段原日出、段原南、段原山崎、月見町、出汐、出島、西旭町、西霞町、西蟹屋、西荒神町、西本浦町、西翠町、似島町、仁保、仁保沖町、仁保新町、仁保町、仁保南、日宇那町、東青崎町、東駅町、東霞町、東荒神町、東本浦町、比治山公園、比治山町、比治山本町、堀越、本浦町、松川町、松原町、的場町、翠、南大河町、南蟹屋、皆実町、向洋大原町、向洋沖町、向洋新町、向洋中町、向洋本町、元宇品町、山代町）広島市西区（井口、井口鈴が台、井口台、井口町、井口明神、打越町、扇、大芝、大芝公園、大宮、小河内町、上天満町、観音新町、観音本町、観音町、草津梅が台、草津港、草津新町、草津浜町、草津東、草津本町、草津南、楠木町、己斐上、己斐大迫、己斐中、己斐西町、己斐東、己斐本町、己斐町、庚午北、庚午中、庚午南、商工センター、新庄町、鈴が峰町、高須、高須台、田方、天満町、中広町、西観音町、東観音町、福島町、古江上、古江新町、古江西町、古江東町、古田台、三篠北町、三篠町、三滝本町、三滝町、三滝山、南観音、南観音町、都町、山田新町、山田町、山手町、横川新町、横川町、竜王町）広島市安佐南区（相田、相田町、大塚西、大塚西町、大塚東、大塚東町、大町、大町西、大町東、上安、上安町、川内、祇園、祇園町、高取北、高取北町、高取南、高取南町、長楽寺、長楽寺町、伴北、伴北町、伴中央、伴西、伴西町、伴東、伴東町、伴南、中須、中筋、長束、長束町、長束西、西原、沼田町、東野、東原、毘沙門台、毘沙門台東、古市、緑井、緑井町、八木、八木町、安東、山本、山本新町、山本町）広島市安佐北区（安佐町、あさひが丘、大林、大林町、小河原町、落合、落合町、落合南、落合南町、可部、可部町、可部東、可部南、上深川町、亀崎、亀山、亀山西、亀山南、狩留家町、口田、口田町、口田南、口田南町、倉掛、白木町、深川、深川町、真亀、三入、三入東、三入南）安芸区（阿戸町、上瀬野、上瀬野町、上瀬野南、瀬野、瀬野町、瀬野西、瀬野南、瀬野南町、中野、中野町、中野東、中野東町、畑賀、畑賀町、船越、船越町、船越南、矢野新町、矢野町、矢野西、矢野東、矢野南）佐伯区（旭園、石内上、石内北、石内東、石内南、五日市、五日市駅前、五日市港、五日市中央、五日市町、海老園、海老山町、海老山南、観音台、倉重、倉重町、河内南、五月が丘、城山、新宮苑、杉並台、隅の浜、千同、坪井、坪井町、藤垂園、利松、藤の木、三筋、美鈴が丘西、美鈴が丘東、美鈴が丘緑、美鈴が丘南、皆賀、美の里、三宅、三宅町、薬師が丘、屋代、屋代町、八幡、八幡が丘、八幡東、湯来町、吉見園、楽々園）

2019年1月1日2019年2月17日

謹賀新年

明けましておめでとうございます。

年越しは、大阪です。

初詣は住吉神社です。

本年も宜しくお願い申し上げます。

2018年10月18日2018年10月18日

原状回復義務の続きです

広島で不動産をお探しの方は、広島の牛田専門の不動産屋へ（牛田以外の地域もお任せ下さい！！）

業務内容：不動産の売買・賃貸・総合管理・相続・遺言・起業サポート・リフォーム・家電

商号：株式会社ラポール法務不動産

ホームページにご来店頂きましてありがとうございます。

平成30年10月18日木曜日です。

昨日は、カープが勝ちました。

良かったです。

今日の試合も楽しみです。

では、昨日の宿題をします。

賃借人に対して一切の負担を課す特約は有効でしょうか？

最高裁判例は、「建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払をうけることにより行われている。そうすると、建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗及び経年変化についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗及び経年変化の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の通常損耗特約が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である」と判断されています。

まは、消費者契約法では「消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする」と規定されています。

なので、賃借人に対して特約で一切の負担を課す場合は、①特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること②賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること③賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていることが必要です。

なので、一切の負担を課すという特約は厳しいのではないでしょうか。

家賃が周辺相場より比較して明らかに安価であり、賃借人が原状回復義務を課すことを認識して了解を得ているなどの要件を満たしているのであれば特約つけることは可能です。

他にも単価などを明示しているなど色々と細かい要件も必要になります。

続きは、また明日にします。

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税理士による節税無料シュミレーションも承っております。

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本日も宜しくお願い申し上げます。

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